Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

Что оформляется – дарение или купля-продажа между родственниками, определяется тем, сколько придётся заплатить за оформление и размером налогов.

Специфика передачи недвижимости между родственниками состоит в том, что не нужно оформлять финансовые вопросы так же тщательно, как и в обычных случаях. О том, за какую именно сумму будут продавать жилье, или оно и вовсе перейдёт бесплатно, можно договориться без лишних формальностей. Тем не менее в любом случае потребуется официально зафиксировать передачу прав.

Способы отчуждения недвижимости

Рассматриваться будут лишь два способа: дарение и купля-продажа, хотя вообще-то их больше, существуют также договоры мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Но нас интересует именно передача имущества между родственниками без дополнительных условий.

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

Подобный вопрос нередко возникает, если одному из родственников хочется передать своё имущество до смерти, не оставляя это на завещание и процедуру вступления в наследство.

Это желательно, если на него будут претендовать несколько человек, и в перспективе такая ситуация чревата судебными тяжбами.

Тогда для владельца имущества проще заранее разрешить проблему, передав его тому из родственников, кому он желает его передать.

Договор купли-продажи

При заключении этого вида сделки продавец передаёт имущество в собственность покупателя, за что получает определённую в договоре сумму.

Есть у подобной сделки и подводные камни: так, если сторона, которая по бумагам должна купить квартиру, состоит на момент оформления сделки в браке, то при разводе переданное имущество будет разделено пополам.

Избежать этого поможет брачный договор, в котором всё имущество супругов чётко раграничено.

Законодательство еще не учитывает, что сделка купли-продажи между родственниками может быть довольно условной, и в действительности иногда обходится вовсе без передачи денег. Это связано с тем, что проверить, совершается ли она или нет, попросту нельзя. В результате продавцу придётся выплачивать подоходный налог в 13% от стоимости имущества по рыночной цене.

Последнее означает, что, даже если, к примеру, в договоре указана низкая стоимость, в налоговой службе рассчитают её рыночную цену и потребуют выплатить налог именно в соответствии с ней, а не той, что фигурирует в документе.

Так, договорная стоимость недвижимости (то есть та, что указана в договоре) не должна составлять менее 70% от кадастровой – именно с такой суммы будет взиматься налог в любом случае, даже если в договоре указана цена, скажем, в 10% от кадастровой.

К тому же из-за того, что сделка проводится между взаимозависимыми людьми, имущественный вычет покупателю предоставляться не будет. Все эти напасти, поджидающие при оформлении сделки по купле-продаже, подталкивают к рассмотрению второго варианта – передачи имущества по договору дарения.

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

Договор дарения

Особенности дарения регламентированы в 32 главе Гражданского кодекса, сюда относится:

  • Даритель будет передавать имущество одаряемому на безвозмездной основе.
  • Если договор дарения заключается не между родственниками, то имущество будет считаться доходом получателя, и он должен заплатить с него налог в 13%. Это требуется, чтобы не было злоупотреблений, и заключения таких договоров вместо купли-продажи с целью обойти необходимость выплачивать НДФЛ. С другой стороны, если имущество передаётся между родственниками, то платить этот налог не нужно.
  • Ещё одно преимущество договора дарения – родственники получателя не будут иметь никаких прав на полученное по нему имущество, то есть, в случае развода, супруг не сможет претендовать на раздел этого имущества. Есть исключения, например, если полученный в дар дом затем перестраивался, и в него вложены дополнительные средства. Но и тогда доля, на которую сможет претендовать супруг, будет куда меньшей.

Основные отличия

Чтобы понять, какой вариант выгоднее, нужно изучить их важнейшие отличия. В первом приближении становится ясно, что, как правило, договор купли-продажи лучше использовать при сделках между чужими людьми. А договор дарения – между родственниками. Собственно, именно так они и задуманы. Но многое будет зависеть также и от нюансов отношений между родственниками.

Обычно всё-таки применяется именно договор дарения, главным образом из-за того соображения, что он позволяет не платить подоходный налог – это и будет важнейшим отличием между двумя способами отчуждения имущества, если его передача происходит между родственниками.

Стороны

В договоре дарения участвуют две стороны – даритель и одаряемый. В собственности первого находится имущество, отчуждение которого в пользу второго участника он намерен провести, при этом не получая от того никакой материальной компенсации.

Одариваемый, в свою очередь, может как принять имущество в дар, так и отказаться от этого. Если он соглашается, то становится новым собственником после регистрации договора.

После того как станет собственником, он получит полное право на владение, использование и распоряжение имуществом.

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

В договоре купли-продажи также участвуют две стороны, но поскольку его основа другая, то и называться они будут иначе – продавец и покупатель. Различие состоит в том, что продавец за передачу имущества получит денежные средства. В остальном всё так же, и после регистрации договора права на имущество перейдут в полном объёме к покупателю.

Возмездность

В случае дарения процедура безвозмездна, поскольку даритель не получит по договору ничего взамен. В случае купли-продажи она возмездна, то есть в соглашении устанавливается, что за приобретаемое имущество должна быть сделана денежная компенсация, и её точный размер.

Условия

Договор дарения имеет одно существенное условие – им является предмет соглашения, а потому он должен быть конкретизирован и подробно описан. Остальные условия, которые могут присутствовать в договоре, будут дополнительными, то есть он может быть заключён и без них. Но одна из сторон может определить какое-либо другое условие как тоже обязательное для указания.

Поскольку договор дарения – сделка безвозмездная, встречных условий в ней ставиться не должно, иначе акт не будет признан дарением. Однако, разрешается ставить обязывающие пункты, к примеру, даритель может сохранить за собой право пользования подаренным – это ничего не требует от второй стороны.

Кроме того, при угрозах со стороны одаряемого по отношению к дарителю, насилии и тому подобном, процедура дарения может быть отменена через суд, равно отмена может произойти и вследствие небрежного обращения с даром.

Словом, договор дарения, при всех своих плюсах, отличается также и тем, что переход имущества будет, в отличие от договора купли-продажи, несколько проще оспорить – в любом случае останутся юридические лазейки для его отмены. В особенности если дарителем выступил человек пожилой – для обойдённых потенциальных наследников это оставит возможность впоследствии попытаться признать его недееспособным в момент подписания договора.

Правила проведения сделки

Для купли-продажи собираются все необходимые документы и подаются в регистрационную палату. Через семь дней, отводящихся на их проверку, регистрируется переход права собственности, после чего покупатель становится полноправным хозяином перешедшего в соответствии с договором купли-продажи имущества.

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

На деле полноценная сделка купли-продажи включает в себя немало этапов, так, часто заключается предварительный договор, проводится всесторонняя проверка документов, передача денег также обставлена большим количеством формальностей.

Но поскольку речь идёт о сделке между родственниками, и оформление договора проводится, лишь чтобы официально отразить факт передачи имущества, а не в действительности продать его.

Потому все эти проверки обычно не проводятся, а предосторожности не соблюдаются, и важно лишь подготовить документы для передачи на государственную регистрацию.

Процедура оформления дарения также будет довольно простой: ей предшествует сбор всех необходимых документов, после чего договор и эти бумаги передаются на государственную регистрацию. Подавать можно как непосредственно в отделение Росреестра, так и в МФЦ.

При отсутствии нареканий к документам зарегистрирована сделка должна быть в течение семи рабочих дней после того, как они поступили в Росреестр – это означает, что если вы обратились для оформления в МФЦ, то может потребоваться ещё несколько суток на их передачу.

Расходы при оформлении

Какой бы из двух видов договора ни заключался, потребуется выплатить госпошлину за регистрацию в размере 2 000 рублей (по состоянию на 2018 год). Без оплаты данной пошлины сделка не будет считаться действительной, а возлагается она, как правило, на покупателя либо одариваемого, поскольку взимается за регистрацию именно его права.

Кроме того, как для продажи, так и для дарения потребуется привести в порядок документы, и за некоторые также нужно будет заплатить: например, для недвижимости понадобится оценка, справка из БТИ и так далее. Эти расходы понесёт продавец или даритель. Также можно потратиться на нотариальные услуги – это в этом случае необязательно, однако повысит надёжность сделки.

Особенности налогообложения

Именно различие в налогообложении при купле-продаже и дарении является ключевым фактором, определяющим выбор для многих. Рассмотрим, в чём же оно заключается.

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

При дарении

На остальных родственников, начиная с двоюродных братьев и сестёр, это правило уже не распространяется.

При заключении договора дарения между родственниками подоходный налог с одаряемого не взимается (НК, статья 217).

Если же заключающие его граждане не являются родственниками, то налог придётся заплатить.

К родственникам, при передаче имущества которым при помощи договора дарения не взимается НДФЛ, относятся лишь близкие, а именно супруги, дети, родители, внуки, братья и сёстры, включая неполнородных.

При продаже

Если заключается сделка купли-продажи, то продавцу придётся выплачивать налог в 13% от стоимости сделки либо от рыночной цены передаваемого имущества, если она значительно выше, чем указанная в договоре – вне зависимости от степени родства продавца и покупателя.

Однако, есть различные нюансы: так, если продаётся квартира, то НДФЛ платится лишь в случае, если продавец владел ею менее трёх либо пяти лет (в зависимости от способа получения).

Кроме того, предусмотрен налоговый вычет – платить налог нужно будет лишь с суммы свыше 1 миллиона рублей, но здесь как раз близкие родственники находятся в ущемлённом положении – при сделках между ними вычеты не предоставляются (соответственно, если речь идет о договоре между двоюродными и более дальними, вычет получить можно).

Читайте также:  Субсидии на улучшение жилищных условий – необходимые документы, кому полагается, порядок выплат

Такого рода нюансов при выплате налога немало, и потому перед оформлением сделки по договоренности обязательно стоит посоветоваться с юристом насчёт вариантов, как можно выполнить все дешево и сэкономить.

Подводя итоги, нужно отметить, что хотя в отдельных ситуациях и могут быть свои нюансы, но в общем случае для передачи имущества между близкими родственниками лучше подходит дарственная. А вот для сделок между родственниками дальними и чужими людьми более подходящим является договор купли-продажи, позволяющий воспользоваться налоговым вычетом, если ранее он ещё не применялся.

Источник: https://pravo.estate/nasledstvo/darstvennaja-ili-prodazha/

Договор дарения или купли продажи — что лучше?

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

Чтобы не тратить деньги на юристов, а также сэкономить свое время на походы к специалистам, можно тщательно разобраться с этими вопросами, чтобы решить для конкретной ситуации — что лучше: дарственная или договор купли продажи?

Что собой представляют договоры дарения и купли продажи?

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

Договор дарения — это сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно.

Договор купли-продажи — это сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег.

Соответственно, главное, чем отличается дарственная от купли продажи, это то, что дарственная — это безвозмездная процедура, а договор купли-продажи — сделка с осуществлением оплаты. Но на этом их отличия не заканчиваются, ведь каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы.

Дарственная — несколько дельных советов

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки.

Договора дарения и его лучшие стороны:

  • Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.
  • Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.

Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.

Недостатки договора дарения:

  • Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости.
  • Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя.

Для оформления сделки дарения собираются такие документы:

  1. Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность.
  2. Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано.
  3. Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало. Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.
  4. Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.
  5. Выписку из технического паспорта из БТИ.
  6. После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
  7. Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.

При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества. При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов.

Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки.

Договор купли-продажи — что вам нужно знать

Дарение или купля-продажа – что лучше и выгоднее оформить, основные отличия

  • Если продавец женат/замужем, ему необходимо иметь разрешение на продажу со стороны супруги/супруга.
  • Если покупатель состоит в браке, недвижимость, купленная одним из супругов, расценивается, как имущество нажитое совместно.
  • Покупатель имеет разовое право на налоговый вычет из НДЛФ при покупке объекта недвижимости, так как несет расходы на покупку жилья.
  • В случае если продаваемое имущество находилось во владении менее 3 лет, при его продаже нужно выплачивать 13-процентную стоимость продаваемого объекта (налог НДФЛ).

Немаловажное преимущество договора купли-продажи — это простота и скорость осуществления данного вида сделки. Если по различным причинам этот договор признается юридически недействительным, то покупателю возвращаются все траты, которые он истратил в процессе заключения договора. Это важный плюс для тех, кто решает, что лучше оформить.

Какие данные должен содержать договор купли-продажи:

  • Информация об объекте недвижимости — местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д.
  • Информацию об участниках сделки — Ф.И.О., данные паспорта, адрес проживания, гражданство и т.д.
  • В договоре также должна быть четкая цена, которую должен уплатить покупатель продавцу в рамках договора.
  • В договоре дарения указываются те же данные, т.е. идентификация объекта недвижимости и сторон договора, за исключением указания цены.
  • Если какие-то условия заключения договоров не соблюдаются, то договор не имеет юридической силы.

Раздумывая, что лучше — дарственная или купля продажа квартиры, нужно учесть, что юристы считают вторую процедуру более надежной, но она имеет немало нюансов, а также обойдется продавцу с дополнительными затратами в виде налога.

Обратите внимание, что все юридические нюансы желательно заранее обсудить с опытным юристом, который знает все правки в законы, внесенные в 2020 году.

Решая, что выгоднее оформить, нужно понимать, что дарственная выйдет обеим сторонам дешевле, чем договор купли-продажи, но только в случае, если вы являетесь родственниками. Согласно мнению специалистов, расторгнуть договор дарения очень тяжело, даже в судовом порядке.

Поэтому стоит ответственно подойти к этому решению. В случае передачи собственности между родственниками, передача прав при помощи дарственной — более выгодный способ. Во всех остальных ситуациях необходимо взвесить все за и против, включая количество документов, которые необходимо подготовить, объем налогов, и другие юридические особенности.

Видео: Дарственная или договор купли-продажи — что лучше выбрать?

Источник: http://expert-nasledstva.com/chto-luchshe-darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi/

Что выгоднее – дарственная или продажа?

zoomingfoto1712/Fotolia

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).
  • Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
  • 5 главных фактов о договорах дарения квартиры
  • Основные недостатки договора дарения:
  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Читайте также:  Заполнение декларации в налоговую при покупке квартиры в 2020 году, возврат налога

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
  5. Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
  6. Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215

Что выгоднее и лучше: дарственная или купля продажа

  • Поскольку передачу прав на недвижимые жилые объекты можно осуществить посредством заключения соглашения о купли – продаже или соглашения о дарении объекта, необходимо разобраться, чем отличается договор купли – продажи от дарения и что лучше — дарственная или купля продажа.
  • Чем отличается дарственная от купли продажи
  • Прежде чем говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.

Договор дарения  — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.

Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.

Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность  передачи объекта.

В отношении участников соглашения дарения установлены определенные ограничения. Так не могут получить на основании дарения недвижимость, следующие категории лиц, которые с дарителем не состоят в родственных отношениях:

  • Лица, имеющие статус государственных служащих;
  • Социальные работники;
  • Медицинские работники.

Купить квартиру может любое лицо, обладающее суммой средств, указанной в качестве стоимости жилого объекта.

Договор купли продажи можно оформить только в письменной форме. Устная форма для него не предусмотрена.

Дарение объектов, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, осуществляется на основании устной договоренности.

Для дарения между родственниками, признаваемыми в качестве близких не допускается взимание обязательного налогового сбора, в отличие от продажи.

С другой стороны при продаже недвижимого объекта родственнику, за исключением лиц, установленных в ст. 105.1 НК РФ, покупатель имеет право получить обязательный налоговый вычет.

  1. Договор купли продажи, советы при оформлении — преимущества и недостатки
  2. Соглашение о купле – продаже один из самых распространенных способ передачи недвижимых объектов.
  3. При его составлении необходимо учесть следующие основные рекомендации:
  • Форма документа всегда должна быть письменной. Удостоверять документ у нотариуса закон не требует, однако стороны для того чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий могут обратиться к специалисту.
  • В соглашении должны быть указаны все данные о сторонах, которые являются участниками правоотношения. Указываются их паспортные и персональные сведения, в соответствии с документами.
  • В тексте необходимо наиболее подробно указать описание передаваемого имущества. Описывается где находиться квартира, её площадь, технические характеристики.
  • Текст соглашения должен иметь данные о документе, позволяющим продавцу распоряжаться объектом.
  • Стоимость указывается в рублях цифрами и прописью.
Читайте также:  Обмен неприватизированной квартиры – порядок и условия

Выделяют следующие положительные стороны соглашения:

  • Его дешевле оформить;
  • Покупатель получает право на налоговый вычет.

Отрицательные стороны:

  • Продавец, в случае, когда недвижимый объект находиться в собственности менее трех лет в обязательном порядке уплачивает НДФЛ от стоимости.
  • Когда продавец находиться в официальных отношениях или обладает только частью объекта, необходимо представить согласия супруга или иных собственников на сделку. Такое согласие должно быть заверено нотариусом, что влечет расходы.

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры, продавец обязан внести денежные средства в бюджет государства в размере 13 % от стоимости объекта, указанной в соглашении.

Существует основание для освобождения он налогообложения: когда недвижимый объект находился в собственности три года и более, не осуществляется внесение налога продавцом. Такое налогообложение действует в отношении объектов, приобретенных до 2016 года.

Когда объект приобретен в 2016 году и позднее, общее владение должно осуществляться не менее пяти лет, для освобождения от уплаты обязательных платежей.

Установленный трехлетний период засчитывается:

  • После прохождения приватизации на недвижимый жилой объект;
  • В случае получения недвижимого объекта, на основании соглашения о пожизненной ренте с иждивением;
  • После получения жилого помещения в связи с вступлением в наследственные права;
  • После получения объекта в качестве дара от близких родственников.
  • Во всех остальных случаях перечисление налогового сбора продавцом, является обязанностью.
  • Дарственная, что важно знать — преимущества и недостатки
  • Чтобы подарить недвижимый объект, необходимо составить документ в письменном виде.
  • В документе необходимо указать:
  • Информацию о дарителе;
  • Сведения об одаряемом лице;
  • Всю информацию об объекте, на который переходят права;
  • Сведения о документе, который подтверждает право дарителя распорядиться объектом по своему усмотрению.

Договор не должен содержать каких –либо дополнительных условий о его вступлении в силу или сведений о том, что лицо, получившее недвижимость должно осуществлять обеспечение бывшего собственника.

Обратите внимание на то, что права на недвижимость перейдут только после внесения сведений о новом собственнике в государственный реестр.

Положительные стороны:

  • Доступность оформления без помощи специалиста;
  • Отсутствие обязанности по внесению налоговых платежей после оформления соглашения;
  • Приобретенный объект в результате дарения не будет считаться имуществом, которое супруги получили совместно.

Отрицательные стороны дарственной:

  • Достаточно трудоемкий процесс оспаривания соглашения;
  • Отсутствие какой – либо выгоды для лица, которое передает имущество;
  • Возможность признать соглашение недействительным, когда соглашение составлено с нарушением требований.

Что выгоднее и проще оформить — дарственную или куплю продажу

Ответить на вопрос, что выгоднее купля  — продажа или дарственная однозначно нельзя.

Например, если у сторон имеется близкая родственная связь, то лучше оформить дарственную. В этом случае не придется вносить налог, будет сохраняться общий период времени владения имуществом, не потребуется получать соглашение от третьих лиц, которые имею преимущественное право получения объекта.

Если стороны не связаны между собой родственными узами, то лучше оформить договор о купле – продаже. В нем можно будет согласовать все условия для отказа от исполнения положений, в качестве покупателей могут выступать любые лица.

Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи

Некоторые лица, оформляя юридически договор дарения, фактически заключают соглашение о купле – продаже.

Стороны должны понимать, что в дальнейшем, такая сделка может быть признана в качестве притворной, то есть не имеющей юридической силы.

  1. Обратиться с таким требованием может как сам даритель, так и любое заинтересованное лицо.
  2. Что дешевле оформить дарственную или куплю продажу
  3. Однозначно ответить на вопрос, что дешевле оформить куплю – продажу или дарение достаточно сложно, поскольку разница в финансовой стороне может быть только при участии в качестве сторон родственников.
  4. Государственный обязательный сбор при безвозмездной передаче объекта составляет 2 000 рублей.
  5. Размер государственной пошлины при купле – продаже составляет 1 000 рублей, между физическими лицами.
  6. В случае продажи квартиры, которая не находиться в собственности 3 и более года, продавец уплачивает 13 % от её стоимости в бюджет.

При дарении родственникам налог не выплачивается.

  • Когда передача собственности происходит постороннему лицу, то оформление документа выходит дороже.
  • Заключение
  • Таким образом, подарить или продать квартиру родственнику или постороннему лицу, собственник должен решать самостоятельно.
  • Однако рекомендуется оформлять документально именно те правоотношения, которые имеют место в реальности между сторонами, чтобы обезопасить себя от неблагоприятных правовых последствий.
  • Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК «Битейкин и партнёры»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bb913d54e70c700a9364d3a/5bc7bc1b067c8400ac554ef9

Что лучше дарственная или договор купли-продажи?

Сделки с недвижимостью – одни из самых рискованных операций с имуществом.

Заключая их, многие люди не подозревают, что это не только возможность свободно распоряжаться новой квартирой или автомобилем, но еще и головная боль с подготовкой документов.

Казалось бы, зачем вообще оформлять переход недвижимости от одного родственника к другому? Но современные реалии таковы, что подобные сделки все равно должны совершаться в соответствии с нормами Гражданского Кодекса.

Наиболее популярными видами сделок всегда были два способа передачи собственности – дарение и продажа. Но большинство из нас по-прежнему не видит разницы между этими двумя волевыми актами.

Так происходит до тех пор, пока мы сами не сталкиваемся с необходимостью выбора. Конечно же, каждый сам решает для себя, что лучше – дарственная или договор купли-продажи.

Тем не менее, остановимся на этом вопросе подробнее.

Прежде чем сделать выбор в пользу того или иного правоустанавливающего документа, рассмотрим преимущества и недостатки каждого из них в отдельности.

Особенности дарственной

Дарение – это вид сделки, которая чаще всего заключается между родственниками или близкими людьми.

Важно отметить, что передача недвижимости в собственность в этом случае происходит на безвозмездной основе.

Это значит, что одариваемый получает квартиру или дом абсолютно бесплатно и ничего не должен давать бывшему владельцу взамен. Все нюансы процедуры строго определены главой 32 ГК РФ.

Дарственная, как и любой другой договор, имеет свои плюсы и минусы. Для сравнения приведем самые важные из них:

  • Возможность устного оформления сделки. Кроме того, дарение – одна из самых доступных по оформлению сделок, так как она не требует нотариального заверения и государственной регистрации;
  • Отсутствие налогообложения при дарении между близкими родственниками. Во всех остальных случаях размер НДФЛ будет составлять 13% от стоимости имущества;
  • Возможность расторгнуть соглашение. Оспорить договор можно, если на то есть особые основания, предусмотренные действующим законодательством. Однако даритель не имеет права ставить какие-либо условия, касающиеся перехода права собственности;
  • Безвозмездность. Одаряемый не обязан ничего предоставлять взамен подарка, но при этом он получает право распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

Особенности договора купли-продажи

Процедура продажи или покупки имущества также имеет свои характерные особенности, отличающие ее от сделки дарения. Прежде всего, это отчуждение собственности за определенную плату или вознаграждение.

Но цена соглашения – это не единоличное решение продавца.

Она устанавливается по обоюдному согласию сторон, то есть, заранее обговаривается между владельцем и потенциальным покупателем и указывается в договоре купли-продажи.

Регулируемая статьей 30 ГК РФ, сделка по продаже имущества имеет следующие отличительные черты:

  • Обязательную уплату НДФЛ. Если имущество находилось в собственности более 3 лет, процедура облагается налогом в размере 13% от стоимости объекта;
  • Отсутствие ограничений по составу участников. В договоре можно указывать все, что не запрещено гражданским законодательством;
  • Расценивание приобретенного имущества как совместно нажитого, если покупатель находится в браке. А это значит, что купленная квартира или машина подлежит разделу имущества в случае развода супругов.

Отличия

Размышляя над отчуждением недвижимого имущества или автомобиля, мы чаще всего задаем себе вопрос – что лучше: договор дарения или договор купли-продажи. Если разобраться, то станет ясно, что эти соглашения различаются лишь несколькими параметрами:

  • Ценой сделки. Продажа имущества облагается подоходным налогом, как процедура с извлечением выгоды, в размере 13%. Дарение подчиняется тем же правилам, но лишь при условии, что участники сделки – не близкие родственники. Так, например, родителям не придется платить налог, если они захотят подарить квартиру детям;
  • Перспективами в случае раздела имущества. Оформление имущества в виде покупки автоматически перенесет его к категории «совместно нажитого в браке», если у покупателя есть муж или жена. Дарение же исключает возможность супруга претендовать на подаренную квартиру в случае развода;
  • Способами расторжения. Если соглашение оформлено правильно, независимо от того, дарение это или продажа, расторгнуть его будет не просто. Правда оспорить договор купли-продажи несколько проще – это возвратная сделка, и расходы на ее заключение взыскивают с покупателя в судебном порядке. Для сравнения: дарственную можно обжаловать лишь в том случае, если одаряемый совершил преступление против дарителя или члена его семьи.

Что лучше заключить

Чтобы сделать правильный выбор, следует внимательно изучить плюсы и минусы каждой сделки. В первую очередь, задайте себе вопрос – что будет, если процедуру назовут ничтожной? Договор могут признать недействительным по причине подмены одной сделки на другую. Если соглашение между сторонами заключается с целью замаскировать другой вид правоотношений, они обе рискуют остаться ни с чем.

Планируя передать или получить имущество, необходимо определить, так ли важно для вас и другого участника получение прибыли.

Если вы не готовы расстаться с машиной или квартирой на безвозмездных условиях, лучше составить договор купли-продажи и тщательно продумать и указать в нем предпочтительную для вас и другой стороны цену.

Важную роль также играет размер налога: если сделка заключается между близкими родственниками, выгоднее будет оформить дарственную, так как она не будет облагаться НДФЛ – тем более что оспорить договор дарения гораздо сложнее, чем договор купли-продажи.

Источник: https://svoyurist.com/obrazcy-dokumentov/darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi

Ссылка на основную публикацию