Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

  • сдавать строение (или его часть) в субаренду;
  • отдать его в безвозмездное пользование;
  • передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

  • Тонкости сдачи нежилого помещения в аренду

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

  • территориальное расположение с указанием точного адреса;
  • общая площадь строения;
  • целевое предназначение;
  • срок договора субаренды;
  • форма и сроки оплаты.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

  • кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
  • актом приёма/сдачи нежилого помещения;
  • протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

  • выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
  • выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
  • документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/subarenda-nezhilich-pomescheniy.html

Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств.

Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.
Читайте также:  Выселение из приватизированной квартиры за неуплату коммунальных услуг в 2020 году

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Источник: https://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Что такое субаренда и аренда: различия, сравнение, образцы договора

Последнее обновление: 13.02.2020

В гражданском обороте существуют «аренда» и «субаренда». Они похожи между собой, юридические последствия действий одинаковы. Но не каждый знает, аренда и субаренда в чем разница? Аренда – передача конкретного имущества от одного лица другому в пользование за отдельную плату. Субаренда – это вторичное понятие, «вытекающее» из аренды.

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

  • аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
  • субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

Имеет следующие особенности:

  • если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
  • если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
  • сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
  • предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
  • если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданского договора и имущественного права. В противном случае, соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

Что такое субаренда

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  • владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  • арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  • субарендатор – третье сторона соглашения.

Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.

Гражданско-правовые отношения

Данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что по договору имущественной найма, арендатор (он же субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору некое имущество в пользование на определённый срок и за определённую плату.

Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Она может быть выше или ниже той, что установлена в первичном соглашении.

Цель субаренды

Арендуя помещение, арендатор несёт определённые расходы. Сдав его в субаренду, он может компенсировать себе их полностью или в некоторой части.

Субаренда выгодна, если в аренду было сдано помещение большой площади. По факту его можно разделить на несколько и пересдать каждое за определённую стоимость. Тогда «вторичный» оппонент не только компенсирует свои расходы, но и получит прибыль.

Образец договора субаренды

При составлении соглашения определённые тонкости нужно учитывать дополнительно:

  • первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
  • во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
  • срок не может выходить за рамки аренды;
  • письменное согласие собственника обязательно;
  • у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.

Важно! Субарендатор имеет право обратиться в суд за защитой своих прав, предъявив претензии своему контрагенту. Арендатор улаживает конфликты с арендодателем.

Типовую форму договора субаренды можно скачать здесь.

Особенности субаренды

Отношения между арендатором и субарендатором самостоятельные, но они вытекают из отношений владельца предмета сделки и пользователя. У каждой стороны есть права и обязательства по отношению друг к другу. Пренебрегать обязанностями и нарушать права нельзя! Все конфликты решаются в судебном порядке.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:

Параметры сравнения Аренда Субаренда
Предмет сделки Любое имущество, любая вещь Преимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько
Порядок разрешения конфликтов Досудебный и судебный Досудебный и судебный
Порядок сотрудничества Двухсторонний Трехсторонний
Согласие Подписанный контракт – согласие на операцию Необходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку

Важно! Согласие собственника предмета сделки – не всегда необходимое условие. Например, если участок принадлежит муниципалитету или был взят в аренду сроком более чем на 5 лет.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-arenda-i-subarenda/

Субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.

Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.

Читайте также:  Земельный налог по налоговому кодексу рф в 2020 году – глава 31

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

  • склады;
  • гаражи;
  • цеха;
  • офисы;
  • залы и т.д.

Обратите внимание!

Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.

Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

  • передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
  • сдать объект полностью или частично в субаренду;
  • передать или продать третьему лицу свои права.

Договор субаренды нежилого помещения

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Этот документ составляется письменно. Необходимо согласие всех сторон. Если его удалось достичь, тогда собственник, арендатор и субарендатор ставят свои подписи под договором.

Сначала договор может быть предварительным, а когда все вопросы будут урегулированы, можно составить окончательный

Вот что должно входить в соглашение:

  • информация о том, где расположено помещение (адрес);
  • для каких целей предназначено это строение;
  • общая площадь объекта;
  • срок, на который заключается данный документ;
  • порядок, сроки оплаты.

Иногда требуется приложить к типовому договору следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • акт приемки/сдачи строения;
  • свидетельство о госрегистрации нежилого помещения;
  • протоколы разногласий и согласования этих разногласий.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Образец договора субаренды нежилого помещения

dogovor-subarendi-nezhilogo-pomesheniya.docx ≈ 17 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Регистрация договора

Если этот документ заключается более чем на год, тогда нужно его зарегистрировать. Только после проведения этой процедуры он вступит в силу, и только тогда субарендатор сможет начать использовать данный объект.

Для госрегистрации нужны такие документы, как:

  • договор субаренды (подлинник) и его копия, заверенная нотариально;
  • документ от собственника, в котором тот выражает свое согласие на субаренду;
  • решение предприятий-юрлиц, которые участвуют в сделке, если это предусмотрено законом или уставом данной организации;
  • доверенность, дающая право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.

Обратите внимание!

Нужны не только подлинники этих документов, но и копии. Их можно заверить нотариально или поставить подписи всех сторон, участвующих в этом процессе.

Бухгалтерский учет

Данный вид деятельности подразумевает налогообложение на доход в размере 13% от данной суммы. Справка формы 3-НДФЛ предоставляется в налоговую каждый год, это нужно успеть сделать до 30 апреля, а саму сумму налога уплатить до 15 июля.

Юрлицо, использующее упрощенную систему налогообложения, должно уплачивать 6% налога. Важно правильно вести бухгалтерскую отчетность, вовремя подавать документы в налоговую инспекцию. Те, кто пытаются уклониться от уплаты обязательного сбора, могут попасть под административную ответственность.

Нарушителям придется заплатить штраф, который в самых серьезных случаях может достигать полумиллиона рублей

А злостным нарушителям грозит еще и уголовная ответственность. За такое деяние законом предусмотрено наказание в виде лишения свободы.

Закон предусматривает порядок заключения соглашения субаренды. Необходимо известить собственника о том, что его арендатор хочет передать вверенный объект иному лицу. Нужно правильно составить договор, вести финансовую отчетность, вовремя передавать документы в налоговую.

Собственникам, арендаторам и субарендаторам нежилых помещений нужно знать свои права и обязанности. Если бухгалтерская и налоговая отчетность вызывает затруднения, лучше передать полномочия по составлению бумаг специалистам.

Источник: https://pravoved.ru/journal/subarenda-nezhilogo-pomeshcheniya/

Субаренда — что это: определение договора, сторон, условий, образцы

Последние изменения: Январь 2020

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Что такое субаренда – как заключать договор субаренды нежилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей.

Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения.

Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
  • И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Арендная плата

 

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес. Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Cобственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Читайте также:  Выселение из квартиры прописанного человека (не собственника) – судебная практика

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника.

Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника.

В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество.

Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ.

Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества.

Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.

  • Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
  • Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.
  • Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/61178/

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Субаренда нежилого помещения – сдача объекта в пользование третьему лицу с согласия собственника имущества. Подобная сделка оформляется в соответствии с положениями законодательства РФ, однако может нести в себе повышенные риски для всех участников соглашения.

П. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает возможность субаренды. Допускается:

  • полностью или не полностью сдать объект, оформив субарендный договор;
  • передать объект в бесплатное пользование;
  • передать арендное право физическому или юридическому лицу, а также предпринимателю.

Частичная сдача помещения для субаренды используется для офисных или торговых помещений, если арендуемая площадь большая, и ее определенная часть остается незадействованной.

Обычно субаренда нежилого помещения организуется для получения прибыли: арендаторы заключают договор с собственником на выгодных для себя условиях, а затем находят субарендаторов, которые снимают объект по завышенной стоимости. Разница в арендной плате и есть источник дополнительного дохода для основного арендатора.

Необходимо соблюдать следующие условия:

  • срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
  • если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
  • в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
  • суберандный договор нельзя пролонгировать – его можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.

Чтобы заключить договор субаренды, необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в арендном договоре возможность арендатора сдать объект в субаренду.

В тексте договора указываются следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
  • предмет договора: площадь объекта, адрес;
  • обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
  • стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
  • ответственность сторон;
  • срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
  • дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
  • юридические адреса и реквизиты сторон;
  • подписи субарендатора и арендатора.

Скачать

В случае если субарендный договор составляется на срок от 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. При продаже помещения новому владельцу потребуется ждать, когда закончится срок действия у арендного и субарендного договоров.

Если договор субаренды оформляется на срок до 1 года, то регистрировать его не нужно.

Субаренда может привести к следующим неблагоприятным последствиям.

  • Если владелец объекта не был проинформирован о субаренде, а арендный договор не предусматривает данного условия, то договорные отношения между субарендатором и арендатором могут быть прекращены.
  • Если договор заключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации, которая накладывает на объект обременение – в результате при желании продать недвижимость владелец может столкнуться с проблемами при поиске покупателей.
  • Если срок действия субарендного договора превышает срок действия арендного, то первое соглашение признается юридически недействительным.
  • Есть риск неоплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется со сложностями по выполнению финансовых обязательств перед собственником. В случае если субарендатор более 2 раз подряд задержал оплату, договор с ним расторгается.
  • Если субарендный договор заключен до оформления арендного соглашения, то первый документ признается ничтожным.

Потенциальному субарендатору рекомендуется попросить предоставить:

  • ксерокопию арендного договора;
  • письменное разрешение владельца объекта;
  • выписку из ЕГРН, содержащую информацию о собственнике и обременениях.
  • Доход физических лиц от сдачи объекта в субаренду подлежит налогообложению по ставке НДФЛ 13%. Декларация 3-НДФЛ направляется в налоговые органы каждый год до 30 апреля. Налоги оплачиваются до 15 июля текущего года.
  • Юридические лица оплачивают 6% по УСН. Но предприниматели могут столкнуться с необходимостью вносить другие страховые взносы.

При уклонении от налоговых обязательств есть риск столкнуться с административной или уголовной ответственностью в виде штрафа в 500 тысяч рублей или тюремного заключения на 3 года.

Бухгалтерские проводки по субарендному договору:

  • Д-т 1030 К-т 3510 при получении предоплате на ее сумму;
  • Д-т 1210 К-т 6010 на сумму акта оказанных работ/услуг;
  • Д-т 1210 К-т 3130 на сумму НДС;
  • Д-т 3510 К-т 1210 – перекрытие суммы дебиторской задолженности по аренде.

Собственником объекта могут выступать муниципальные органы власти. Субаренда допустима и в этой ситуации – но только с их согласия и получения подписей чиновников.

Сдавать в субаренду можно не только нежилые помещения, но и квартиры, земельные участки. В первом случае физлица обычно организуют сдачу жилья посуточно: подобный съем приносит больше денег, чем долгосрочная аренда.

В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.

Таким образом, законодательство РФ допускает сдачу помещения арендатором в субаренду, если собственник объекта не против. Субарендный договор несет в себе риски для всех участников соглашения, поэтому при его оформлении необходимо запросить определенный перечень документов на объект.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/subarenda-nezhilogo-pomesheniya

Ссылка на основную публикацию