Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

Что можно предусмотреть при составлении брачного договора, а чего нельзя — «РБК-Недвижимость» разбирается вместе с юристами, специализирующимися на недвижимости

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

Andrii Yalanskyi/shutterstock

Принято считать, что брачный договор гарантирует супругам соблюдение их интересов в случае развода.

Но эта защита не стопроцентна: в России действует норма, по которой одного из супругов нельзя оставлять при разводе в «крайне неблагоприятном положении».

Разбираемся вместе с юристами, что понимается под таким положением, как правильно составить брачный договор и чего в нем нельзя указывать. Образец брачного договора можно скачать по ссылке внутри статьи.

1. Что такое брачный договор?

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и в случае его расторжения. Договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 40-41 Семейного кодекса РФ)

«Брачный договор могут заключить не только супруги в браке, но и лица, которые только готовятся вступить в брак, до его регистрации в органах ЗАГС, однако вступит в силу брачный договор только после регистрации брака.

Если брачующиеся передумают узаконить отношения, брачный договор, даже удостоверенный нотариусом, останется недействительным», — говорит председатель, управляющий партнер МКА «ЮрСити», заместитель председателя Комиссии по социальным и экономическим вопросам Ассоциации юристов России Виктория Шакина.

Брачный договор определяет только имущественные права и обязанности супругов, подчеркнула юрист. Это означает, что:

  • в брачный договор нельзя включить неимущественные права и обязанности — например, обязательство супруга не злоупотреблять алкоголем и соответствующие последствия. Законной силы и защиты судом данное положение не получит: супруг может соблюдать его только добровольно или успешно оспорить его по суду;
  • брачный договор не касается взаимоотношений супругов с детьми: им нельзя урегулировать, с кем из родителей останется проживать ребенок в случае расторжения брака;
  • в брачный договор можно включить все пожелания супругов относительно их имущества, как уже приобретенного в браке, так и будущего, а также при желании и согласии можно включить и добрачное личное имущество каждого из супругов. Под имуществом подразумеваются не только активы — движимое и недвижимое имущество, — но и кредитные обязательства, порядок погашения которых тоже можно включить в брачный договор. Для этого не нужно перечислять конкретные объекты или долги — достаточно указания, например, что долг будет выплачиваться тем супругом, на имя которого взяты взаймы денежные средства, а обремененное имущество перейдет в его собственность.

2. Кто может заключать брачный договор?

«Брачный договор вступает в силу исключительно в браке и регулирует отношения между супругами. Сам договор можно заключить и до брака, но вступает в силу он только с момента заключения официальных отношений», — отмечает юрисконсульт агентства элитной недвижимости Savills в России Антон Ладыгин.

«Наше законодательство не предусматривает такого понятия, как фактические брачные отношения (гражданский брак), поэтому речь идет только о зарегистрированном в органах ЗАГС браке. Если брачный договор заключен, но брак никогда не был зарегистрирован, этот брачный договор не действует», — объясняет руководитель Kalinka Legal Services Мурат Бороков.

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

Брачный договор определяет только имущественные права и обязанности супругов ( Africa Studio/shutterstock)

3. Чего нельзя указывать в брачном договоре?

Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.

Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор.

Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.

) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.

4. Где нужно регистрировать брачный договор и сколько это стоит?

Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению — в Москве его стоимость составляет 10,5 тыс. руб., говорит Мурат Бороков. Еще по 2 тыс. руб. придется заплатить при указании каждого объекта недвижимости «начиная со второго, но не более 16 тыс. руб.».

«Стоимость брачного договора рассчитывает нотариальная контора в зависимости от утвержденных тарифов. Но, как правило, стоимость будет отличаться от единого тарифа, поскольку нотариусы включают обязательные дополнительные услуги — техническую работу, такую как изготовление копий, распечатку документов и т. д. Подобные услуги могут оцениваться очень существенно», — добавляет Антон Ладыгин.

Образец брачного договора

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

5. В каких случаях брачный договор не гарантирует сохранения собственности за одним из супругов?

Брачный договор не дает стопроцентную гарантию защиты права собственности — его можно признать недействительным. Об этом, в частности, говорится в ст. 44 Семейного кодекса России.

Отказаться от исполнения брачного договора можно, во-первых, по общим основаниям для признания сделок недействительными. «Не получится с помощью брачного договора уйти от материальной ответственности за какие-либо нарушения.

Если один из супругов совершил преступление, ему присудили выплатить потерпевшему большую сумму денег и он пытается избежать этого с помощью брачного договора, то суд не даст это сделать.

Договор не может нарушать права третьих лиц», — объяснила московский адвокат Наталья Тарасова.

Во-вторых, брачный договор не может ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

«Договор — это соглашение, по которому супруги договариваются о балансе своих имущественных интересов, а не инструмент для того, чтобы записать всю совместно нажитую недвижимость на одного человека без каких-либо последствий.

Каждый подобный случай рассматривается в судебном порядке, и суд определяет, не нарушает ли брачный договор права одного из супругов», — уточнила адвокат Тарасова.

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

Брачный договор не дает стопроцентную гарантию защиты права собственности — его можно признать недействительным ( gerasimov_foto_174/shutterstock)

6. Что такое «крайне неблагоприятное положение» одного из супругов?

«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.

«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.

Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс.

После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов».

И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».

«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.

7. В каких случаях брачный договор может помочь?

С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке.

Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор.

Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.

Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга.

Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.

8. Как быть, если у супругов есть ипотека или кредиты?

Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ).

Читайте также:  Коммунальные услуги юридическим лицам в 2018 году – тарифы, договор, судебная практика

«В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе.

То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.

«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов.

Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора.

Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.

То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит.

Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина.

По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.

Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:

  • кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
  • кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
  • как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
  • какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
  • порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.

«Если супруги хотят заключить брачный договор в отношении недвижимости и ипотеки, которая уже оформлена на одного из них как в браке, так и до брака, необходимо обязательно уведомить кредитора — банк — о заключении брачного договора и иметь в виду, что кредитор супруга-должника получит право требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора, если платежеспособность должника и состав его активов существенно изменился», — резюмировала Шакина.

Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить

Когда супружеская пара покупает собственное жилье, то, конечно, никто не думает о разводе. Но жизнь непредсказуема, и благополучная когда-то семья может распасться. По закону имущество, нажитое в браке, при разводе делится между супругами поровну. Разделу также подлежит жилье, купленное в ипотеку.

Желательно, чтобы жизнь не пошла по негативному сценарию, но лучше заранее защитить свои имущественные права. Для этого достаточно заключить брачный договор по ипотеке. Тогда в случае развода каждому достанется справедливая доля в квартире. Рассказываем об особенностях заключения брачного договора для ипотеке.

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

Супруги могут подписать договор до подачи заявления в ЗАГС, но до развода. socprav.ru

Что такое брачный договор для ипотеки

Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.

Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.

С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.

https://www.youtube.com/watch?v=xVn-svaLM3M

В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.

Когда нужен брачный договор при ипотеке

Заключение брачного контракта может быть одним из условий банка при оформлении договора ипотеки. Таким образом кредитор стремится защитить свои интересы, ведь существует риск, что при разводе супруги перестанут выплачивать займ из-за снижения дохода. С брачным договором банку легче решить этот вопрос.

Целесообразно оформить брачный договор при ипотеке, если:

  1. Доход имеет один член семьи. Только один из супругов работает, и он же оплачивает ипотеку из своего дохода. Брачный договор на ипотечную квартиру снимет претензии на собственность второго супруга.
  2. Выше шанс на одобрение ипотеки.

    Один супруг, как заемщик, может не иметь достаточного дохода для оформления ипотеки. Брачное соглашение даст гарантию, что совместно пара выплатит кредит.

  3. Второй супруг не согласен брать ипотеку. По закону для оформления ипотечного кредита требуется согласие супруга заемщика.

    При наличии брачного контракта можно получить кредит и без этого согласия.

  4. Супруги оформили ипотеку до брака. При разводе все имущество, купленное до брака, не подлежит разделу.

    Брачный контракт для ипотеки даст возможность разделить квартиру или дом на справедливые доли, даже если жилье приобретено до регистрации брака.

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

Благодаря брачному договору ипотечная квартира, купленная до брака, будет разделена по справедливости. kvadmetry.ru

Когда брачный договор не дает гарантий

К сожалению, не всегда брачный контракт для ипотеки может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций. К примеру, существует вероятность того, что брачный договор признают недействительным. Для этого существуют определенные основания.

Недействительным контракт признают в следующих случаях:

  • документ не заверен у нотариуса;
  • контракт заключен под влиянием насилия, угроз, обмана;
  • договор подписан недееспособным лицом;
  • условия контракта ограничивают права одного из супругов.

Брачный договор могут расторгнуть, если муж или жена докажут в суде, что документ заключался под влиянием одного из вышеупомянутых оснований.

В этом случае на супругов будут распространяться нормы российского законодательства со всеми вытекающими последствиями.

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенностиЗаемщик обязан известить банк о расторжении брачного договора по ипотеке. idk1.ru

Как составить брачный договор на ипотечную квартиру 

В брачном договоре по ипотеке прописываются все ключевые моменты, касающиеся разделения залоговой квартиры, выполнения обязательств перед банком и другие вопросы, связанные с кредитом.

Основные положения

Брачный договор не имеет строгой формы, вы можете составить документ самостоятельно. Но есть несколько позиций, которые должны быть отмечены в контракте, чтобы его признали действительным.

Обычно в брачном контракте фиксируется следующая информация:

  • паспортные данные  супругов;
  • статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
  • сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники);
  • данные о внесении ежемесячных платежей (сумма, кто оплачивает);
  • правила выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит, на каких условиях);
  • условия раздела ипотечной недвижимости при разводе;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту;
  • условия для расторжения брачного договора;
  • другое.

В брачный договор на ипотечную квартиру обязательно нужно внести сведения о кредитно-финансовой организации, указать реквизиты договора по ипотеке. Отдельным пунктом фиксируются характеристики залоговой квартиры.

Как обозначить в брачном договоре раздел ипотечной недвижимости

Формулируя положения брачного договора при покупке квартиры или дома, вы можете четко обозначить порядок владения недвижимостью при разводе.

  1. В долях. Договоритесь и пропишите в контракте, какая доля в процентах, кому достается в собственность. В этих же пропорциях будет осуществляться раздел имущества при разводе. Если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком, задолженность взыскивается с созаемщика.
  2. Раздельное владение. Обязательства по ипотеке берет на себя только один супруг. Ему же будет полностью принадлежать ипотечная квартира. Если заемщик не сможет своевременно расплатиться с банком, то второй супруг не будет обязан выплачивать кредит.
  3. Совместная собственность. Супруги владеют ипотечным жильем совместно. При разводе квадратные метры делятся поровну. Если заемщик перестает вносить платежи, банк будет взыскивать долг с созаемщика.

Этапы оформления брачного договора

Брачный договор на квартиру в ипотеке составляется с обязательным уведомлением кредитной организации. Закон этого не требует, но лучше отправить документ на одобрение в банк.

Если какие-то положения брачного контракта войдут в противоречие с условиями ипотеки, документ могут признать недействительным.

  1. Определитесь с условиями брачного договора. Постарайтесь обсудить и договориться с супругом по всем вероятным ситуациям. Определите, как будет оплачиваться первоначальный взнос, кто, сколько сможет и будет платить по кредиту. Распределите доли в квартире при разводе. Чтобы ничего не упустить, запишите все пункты в черновике.
  2. Составьте и подпишите брачный договор. Вы с партнером пришли к согласию по всем договоренностям. Теперь их нужно зафиксировать в брачном договоре для ипотеки. Если вы не уверены, что правильно составили документ, обратитесь к нотариусу. Специалист подскажет, какие пункты вы могли забыть внести, поможет грамотно оформить контракт и сразу его заверит.
  3. Обратитесь к нотариусу. Даже если вы составили брачный договор самостоятельно, без похода в нотариальную контору не обойтись. По закону ваше супружеское соглашение должно быть заверено нотариусом, иначе документ не будет иметь юридической силы. Стоимость заверенного документа — 500 рублей. Если нотариус занимался и составлением брачного контракта, то за его услуги придется заплатить 7 000-10 000 рублей.

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенностиОбразец отдельной части договора, посвященный ипотеке (можно включить в текущий брачный договор). kppkdirection.ru

Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку составляется в нескольких экземплярах — отдельно для каждого супруга, для нотариуса и для кредитно-финансового учреждения. Банковский экземпляр документа необходимо сразу предъявить для дальнейшего оформления ипотечного договора.

Какие нужны документы, чтобы заверить брачный договор

  • паспорта мужа и жены;
  • свидетельство о браке;
  • предварительный договор купли-продажи жилья;
  • договор по ипотеке (если контракт заключен после оформления кредита);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • другие документы по запросу нотариуса.

Брачный договор для ипотеки при материнском капитале

Вы купили квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала. По закону такая недвижимость оформляется в совместную  или долевую собственность на жену, мужа и детей.

Если по условиям брачного договора единоличным владельцем залогового жилья становится заемщик, то второй супруг вправе претендовать на ту часть, стоимость которой равна сумме маткапитала.

В ином случае вы можете распределить размеры долей по договоренности с супругом. При этом муж или жена могут отказаться от своей части недвижимости, не ущемляя права детей.

Брачный договор при военной ипотеке

В случае покупки недвижимости по программе «Военная ипотека» кредит оформляется только на военнослужащего, без учета его семейного положения. То есть собственником жиля становится участник НИС, так как оплата ипотеки идет из средств государственного бюджета.

Но по закону второй супруг при разводе имеет право на половину недвижимого имущества, приобретенного в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.

Какие положения необходимо отразить в брачном договоре:

  • квартира куплена с помощью бюджетных средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;
  • участник НИС является единоличным собственником и берет на себя все обязательства перед кредитором;
  • если второй супруг участвовал в погашении займа, к примеру оплатил первоначальный взнос, то в документе фиксируется сумма материальной компенсации в случае развода.

В то же время закон не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и обязанности по закрытию ипотеки супруге. Но для этого придется получить разрешение банка и уполномоченного федерального органа «Росвоенипотека».

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

Пока военнослужащий выплачивает ипотеку, он является единоличным собственником жилья. gosvoenipoteka.ru

Плюсы и минусы брачного договора для ипотеки

Как расторгнуть брачный договор на ипотеку

Расторжение брачного договора при ипотеке возможно в любое время, но до официального оформления развода. Главное условие — обоюдное согласие мужа и жены. При этом вы должны понимать, что в случае развода отсутствие договора станет основанием для раздела ипотечной квартиры по закону.

Если вы еще не погасили ипотечный кредит, то для расторжения брачного контракта потребуется разрешение банка. Финансовая организация вправе скорректировать условия по кредитному договору. Более того, кредитор может потребовать погасить займ досрочно, если решит, что в данной ситуации его риски растут.

Расторгнуть брачный договор по инициативе одного супруга можно в следующих случаях:

  • один из супругов не выполняет свои обязательства по брачному договору;
  • муж или жена пропал(а) без вести (нужно судебное постановление);
  • один из супругов признан недееспособным на основании решения суда;
  • муж или жена умер(ла) (при предъявлении свидетельства о смерти).

Для расторжения брачного договора, так же как и для его заключения, придется отправиться в нотариальную контору. Нотариус должен официально зафиксировать отмену документа. За расторжение контракта вы заплатите 200 рублей.

  • Как молодой семье получить помощь от государства на покупку квартиры или строительство дома. Пошаговая инструкция
  • Путин поручил продлить льготную ипотеку под 7% до 1 июля 2022 года
  • Планировки в новостройках: хочется покупателям, но невыгодно застройщикам
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Брачный договор при покупке жилья в ипотеку

Брачный договор при ипотеке во время брака: условия и особенности

  • Главная
  • Недвижимость
  • Брачный договор при покупке жилья в ипотеку

Семейная жизнь порой полна сюрпризов. Как сделать так, чтобы при покупке недвижимости у супругов в будущем не возникало проблем, связанных с правами на жилье? Договариваться! Чтобы договориться было легче, можно заключить брачный договор. Рассказываем, как это работает и зачем это нужно.

Что такое брачный договор 

По российским законам у супругов равные права на имущество, приобретенное в браке — при этом не важно, на кого оно оформлено. То есть, если вы покупаете квартиру в браке, а платит за нее кто-то один, квартира все равно будет общей. И муж, и жена имеют на нее равные права.

Если вас такая ситуация не устраивает, ее можно изменить. Для этого и существует такая вещь, как брачный договор. Брачный договор — это соглашение между супругами, в котором они закрепляют, кому и какое имущество будет принадлежать в браке и в случае его расторжения.

Важно! 

Брачным договором можно урегулировать только имущественные отношения супругов (ст.

42 СК РФ), то есть решить, например, кто из супругов будет готовить завтраки или с кем останутся дети в случае развода родителей — нельзя.

Договор с такими условиями, скорее всего, не будет заверен нотариусом, но и даже в случае их включения в брачный договор, они будут признаны недействительными.

Женаты и платим ипотеку вместе

Если вы официально состоите в браке, то ваши отношения регулируются, в первую очередь, Семейным кодексом РФ.

По закону нажитое в браке имущество — совместное, то есть принадлежит обоим супругам (ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ).

Поэтому, если квартира куплена в ипотеку и оформлена на одного из супругов, она все равно становится общим имуществом: права на нее имеют и муж, и жена.

При оформлении ипотеки обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит.

Поэтому, если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора — единственный выход. Это касается и ситуации, когда у одного из супругов плохая кредитная история.

Брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком.

Живем вместе, но официально не женаты 

Иногда ипотеку берут пары, которые живут вместе, но официально не женаты. Если кредит оформляется на одного человека, а платят оба, закон в этом случае будет считать, что квартира принадлежит тому, на кого оформлена ипотека.

В случае разрыва отношений партнеру, который платил за кредит, но не был оформлен как заемщик, придется обращаться в суд и доказывать законность своих притязаний на жилье. Это возможно, но очень сложно и муторно — придется искать свидетелей, собирать чеки о переводе денег и так далее.

Более простой и безопасный вариант для партнеров в этом случае выступить равноправными созаемщиками по ипотеке и оформить ее на двоих.

Если партнеры с общей ипотекой в ходе совместной жизни решили официально вступить в брак, или у одного из них уже была ипотека до регистрации брака, лучше заключить брачный договор. В соглашении можно прописать все условия раздела имущества в случае развода, в том числе и раздел кредита и жилья.

Как и когда заключить брачный договор

Брачный договор составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса. Соглашение можно заключить и до вступления в брак, и после этого. В любом случае оно вступит в силу только с момента регистрации брака (п. 1 ст. 41 СК РФ).

Если вы решили заключить брачный договор до оформления ипотеки, заранее подумайте, что там указать. Вот основные пункты, на которые стоит обратить внимание:

Кто делает первоначальный взнос

Кто платит по кредиту

Доли в недвижимости

Размер компенсации при отказе от доли

Раздел недвижимости и кредита в случае развода

Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из них при расторжении брака. При этом брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ).

Сейчас читают

Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?

Была ли эта статья полезна?

Брачный договор и ипотека: зачем договор нужен банку

Жилищные вопросы лучше урегулировать заранее, в спокойной обстановке, а не в пылу развода или споров из-за наследства

Выход есть – составить брачный контракт. Брачный договор по ипотеке (БДИ) позволяет супругам юридически зафиксировать имущественные отношения и ответственность перед кредитной организацией.

Что такое брачный договор

Брачный договор – соглашение, определяющее права на собственность людей, состоящих в законном браке. Заключается по инициативе супругов.

Супруги решают, как разделят собственность при расторжении брака. Достигнутые соглашения закрепляются договором, который подписывают обе стороны и нотариус.

БДИ – это документ, который фиксирует, как разделится ипотечная недвижимость, купленная семьей. Есть много нюансов: до или после заключения брака была куплена квартира, выступали ли супруги как созаемщики, выплачен ли кредит и снято ли залоговое обременение.

Контракт на ипотечную недвижимость оформляют у нотариуса, чаще всего специалист сам составляет соглашение. Составить контракт можно сразу в банке, когда берете кредит.

Совкомбанк предлагает выгодные предложения для ипотечного кредитования по хорошей ставке, специальные программы для держателей Халвы, семей с детьми, варианты рефинансирования и сезонные акции. Выбирайте ипотеку с Совкомбанком для себя. 

БДИ заключают по инициативе собственников жилья, в других случаях – это одно из требований банка для одобрения ипотеки. Банк защищает свои интересы: выводит из числа созаемщиков ненадежного кандидата (человека с просрочками по предыдущим кредитам, неплательщика), человека с неофициальным доходом или вовсе не работающего.

Если оформлен БДИ, ответственность каждого участника зафиксирована, это снижает риски банка в том случае, если супруги разведутся – в контракте прописано, кто продолжит выплачивать кредит, кому достанется имущество.

Когда оформляется БДИ

Причина Пример
Работает (в том числе официально) только один член семьи, безработный супруг не выступает созаемщиком Например, жена сидит дома с детьми, или семья состоит из матери, бабушки-пенсионерки и ребенка. БДИ позволит снять вопросы о том, кому принадлежит жилье, – только работающему заемщику, который оплачивает ипотеку
Включение обоих супругов в число собственников и плательщиков Повышение шансов на одобрение заявки – если один человек из пары не зарабатывает достаточных средств для погашения кредита, а БДИ гарантирует, что даже в случае потери доходов одним заемщиком второй будет платить по кредиту
Один из супругов не хочет ипотеку Допустим, муж/жена не хочет материально отвечать по займу, а для его получения людям в браке необходимо согласие супруга. Если оформлен БДИ, согласие брать необязательно
Ипотека была оформлена до женитьбы Жилье, приобретенные до свадьбы, по российскому законодательству принадлежит одному супругу. Но бывает так, что по ранее взятым обязательствам выплаты проводились из общего бюджета. Тогда при разводе БДИ позволит честно разделить жилье или обязательства по выплатам

Брачный договор по ипотеке повышает шансы семьи на одобрение займа

  • БДИ включает основные условия, на которых члены семьи участвуют/не участвуют в приобретении недвижимости в кредит, кому будет принадлежать жилье при расторжении брака, кто унаследует имущество или долги.
  • У БДИ нет стандарта, участники представляют собственный вариант, а вот согласится ли юрист заверять ваш документ, зависит от нотариуса.
  • Пункты, обязательные для БДИ:
  • паспортные данные участников;
  • позиция по отношению к кредитной организации – заемщик/созаемщик;
  • размер первоначального взноса, его источники (материнский капитал и др.);
  • информация о том, кто и в каком размере вносит ежемесячные платежи;
  • кому и в каких долях отходит недвижимость при разводе;
  • в каком случае договор признается недействительным;
  • меры при нарушении контракта;
  • информация о финансовом учреждении, выдавшем заем на жилье;
  • реквизиты ипотечного контракта;
  • описание залогового имущества.

Раздел имущества при БДИ

Важный пункт БДИ – четкий порядок, кому достанется жилье и обязательства перед кредитным учреждением в случае расторжения брака.

Существующие варианты раздела имущества

Каждому участнику отходит доля недвижимости согласно указанным в БДИ. За свою часть задолженности также отвечает каждый из собственников самостоятельно.

Право собственности переходит к мужу или жене, собственник один отвечает за выплаты банку. При задолженности второй супруг не должен их выплачивать.

Супруги владеют имуществом вместе, делят его на равные доли при расторжении брака, созаемщики отвечают по долгам друг друга.

Брачный контракт по ипотеке позволяет избежать длительных судебных разбирательств при разделе имущества

Заранее обсудите все положения и условия контракта, составьте черновик с указанием всех основных пунктов контракта: как и из каких средств будет оплачиваться первоначальный взнос, кто будет платить и выступит основным заемщиком. Смоделируйте вероятные ситуации: развод, смерть членов семьи, число будущих наследников.

Возьмите готовый шаблон, внесите свои пункты или полностью доверьте составление документа профессионалам. Юрист поможет с формулировками, выявит, чего не хватает.

После проверки документа подпишите его, затем контракт заверяется и вступает в силу. Один экземпляр БДИ всегда отправляют для одобрения в кредитную организацию. Если условия контракта противоречат БДИ, форму договора придется изменить.

Документы для нотариуса

Что принести с собой к нотариусу:

  • паспорта заемщиков;
  • свидетельство о браке;
  • договор ипотеки или макет договора купли-продажи;
  • подтверждение уплаты госпошлины и др.

Стоимость услуг по заверению БДИ – 500 рублей, расторжения – 200 рублей.

Если используется материнский капитал

Особенность покупки квартиры с использованием маткапитала – родители обязаны выделить доли на ребенка/детей, то есть выделяются доли на детей в соответствии с долей маткапитала в общей стоимости жилья.

Если квартира оформлена на одного члена семьи, другой может претендовать на долю, равную по стоимости размеру маткапитала.

Доли в случае использования маткапитала распределяются согласно договоренности, вплоть до отказа от своей части жилья. Самое главное – выделить доли детей, за этим строго следит опека и прокуратура.

Для участников военной ипотеки

Если вы купили жилье по программе «Военная ипотека», то собственником выступает только военнослужащий, его семейное положение не учитывается.

Особенность программы в том, что часть стоимости жилья компенсирует государство. Супруг при разделе имущества может претендовать на половину жилья. Если военнослужащий хочет сохранить право на квартиру за собой, лучше оформить БДИ.

Что нужно зафиксировать в соглашении:

  • недвижимость приобретена за счет средств накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военных;
  • военный становится единственным владельцем квартиры/дома;
  • он один несет ответственность перед кредитной организацией;
  • фиксируется сумма выплаты второму супругу, если он участвовал в погашении займа или вложил средства в первоначальный взнос.

Если военнослужащий хочет передать права на владение недвижимостью жене/мужу, разделить с ним обязанности по выплатам – для этого потребуется разрешение финансового учреждения и «Росвоенипотеки».

Брачный контракт по ипотеке можно составить самостоятельно, а можно доверить составление документа нотариусу

БДИ признают недействительным на следующих основаниях:

  1. документ не был заверен нотариально;
  2. доказан факт принуждения, обмана во время подписания контракта;
  3. одна из сторон признана недееспособной на момент оформления;
  4. выявлено ущемление прав участника контракта.

Если БДИ будет признан недействительным, раздел имущества произведут в соответствии с российскими законами.

Ипотека в гражданском браке

  1. По российскому законодательству партнерские отношения без официальной регистрации не дают парам никаких дополнительных имущественных прав.

  2. Если вы купили квартиру вместе, внесли первоначальный взнос в равных долях и платили по кредиту из общего бюджета, квартира все равно будет оформлена на того партнера, который брал ипотеку.

  3. Доказать свое участие в погашении ипотечного займа будет непросто – необходимо предоставить банку выписки с банковского счета, чеки и другие документы, фиксирующие вклад в погашение кредита.

Самый простой способ обезопасить обоих партнеров – выступить созаемщиками, оформив кредитный договор на двоих. Ответственность делится поровну, но и риски тоже – созаемщики несут ответственность перед банком, если один из партнеров перестает платить банку.

Брачный договор по ипотеке – полезный документ, позволяющий обезопасить всех членов семьи при покупке жилья в кредит. Юридически грамотный подход к организации имущественных отношений – мировая практика, помогающая разрешить имущественные вопросы еще до того момента, как вы начнете делить имущество или наследство.

Ссылка на основную публикацию